A TERVEZÉSI FOLYAMAT

Már telekvásárlás előtt tanácsos építész segítségét kérni. Érdemes a kiszemelt telek adottságait (beépítési előírásai, tájolása, közművesítettsége, szolgalmi jog, stb.) még a megvásárlás előtt tisztázni, megelőzve azt, hogy a tervezés időszakában derüljön ki, hogy az építtető által elképzelt épületet nem, vagy csak kompromisszumok árán lehet megvalósítani.

A tervezési folyamat a telek sajátosságainak megismerésével kezdődik. A helyszín megtekintése során felmérjük a terep lejtésviszonyait, tájolását, esetleges építési korlátokat jelentő, vagy azt befolyásoló adottságait (megőrzendő, esetleg védett fák, tereptárgyak, földalatti létesítmények, -vezetékek, védőtávolságok, kutak helye, stb.). Ezekhez a földhivatal által kiállított térképmásolat is részben segítséget nyújt.
 
Ezt követi az építési telekre vonatkozó országos és helyi építési szabályok, illetve az építtető által megadott tervezési program megismerése.
A helyi építési szabályzat (HÉSZ) általában megtalálható az adott település honlapján.
A tervezési program az építtető alapterületi-, alaprajzi-, műszaki- (gépészeti), tömegalakítási- (szintek száma, tagoltság, stílusjegyek) és esetleges speciális igényeit (pl. akadálymentesítés), valamint a kivitelezés megközelítő költségeit tartalmazza.
A helyi építési szabályzatban határozza meg az önkormányzat a telekre vonatkozó beépítési előírásokat. Ezek közül a legfontosabbak a beépítési mód (szabadon álló, oldalhatáron álló, ikres, vagy zártsorú), az elő-, oldal- és hátsókert méretei, a legnagyobb építménymagasság, a telek maximális beépíthetősége, a legkisebb zöldfelületi arány, az épületek egymástól való távolsága, a településképi előírások, a telken elhelyezhető épületek funkciója, stb.

Lejtős terepre történő építkezés esetén még a tervezés előtt szükséges a terep geodéziai felmérése. A földmérő (geodéta) által készített szintvonalas helyszínrajz mutatja meg a terep pontos lejtési viszonyait, amely az épület(ek) kialakítását, a földmunkákat és a végleges tereprendezést is befolyásolják. A földmérő munkájára szükség lehet olyan telken is, ahol a telekhatárok (sarokpontok) hiányoznak, vagy nem egyértelműek. A földmérő végzi el – már a kivitelezési szakaszban – lejtős terepen az alapok kitűzését is, illetve az építkezés befejeztével az épületfeltüntetést a földhivatali térképbejegyzéshez.

Ezen adatok ismerete alapján vázlatterveket készítek, melyeket folyamatosan egyeztetek a megrendelővel. A vázlattervek az épület(ek) telken való elhelyezkedésétét ábrázoló helyszínrajzból, a helyiségkapcsolatokat és -méreteket tartalmazó alaprajzból és az épület tömegét megjelenítő egyszerűsített látványtervből áll. Ezek az egyeztetések már email útján is lehetségesek nagyobb földrajzi távolság esetén.
Az építtető által jóváhagyott végleges vázlatterv alapján elkészítem az engedélyezési tervet. Az engedélyezési terv benyújtásához szükséges tartószerkezeti tervező bevonása is. A jóváhagyott vázlattervet ajánlott épületgépész tervezővel is egyeztetni. Különleges gépészeti igény (hagyományostól eltérő fűtés, napkollektor, stb.) esetén épületgépész tervezővel gépészeti tervet kell készíttetni. Ezt nem szükséges az építéshatóságnak engedélyeztetésre benyújtani, de a jól működő rendszerhez gondosan átgondolt terv szükséges.
Nagyobb létesítmény esetén több szaktervező bevonására is szükség lehet: a tartószerkezeti tervezőn kívül tűzvédelmi-, épületgépész-, villamos, közmű-, út-, környezetvédelmi, stb. tervező.
Az elkészült terveket az építési hatósághoz való benyújtás előtt egyeztetni kell az érintett közműszolgáltatókkal és szakhatóságokkal.
Közműszolgáltatók: víz-szennyvíz-, elektromos energia-, gáz-, kéményseprő-ipari szolgáltató.
Szakhatóságok: családi házak építése esetén nem kell szakhatóságot bevonni.
Nagyobb létesítménynél azonban több szakhatóság is bevonásra kerülhet az építési engedélyezési eljárás során.

Ezek közül a leggyakoribbak:
• járási népegészségügyi intézet
• tűzvédelmi szakhatóság
• környezetvédelmi és természetvédelmi felügyelőség
• területi vízügyi hatóság
• Nemzeti Közlekedési Hatóság Központja

Szakhatósági eljárások során a szakhatóságok általában igazgatási szolgáltatási díj megfizetése ellenében adják meg állásfoglalásukat, amely több tíz-, adott esetben több százezer forint is lehet.

Az építési engedély megszerzését követően kivitelezési tervdokumentációt kell készíteni. A kivitelezési terv lehet egyszerűsített, vagy teljes körű.